Conhecer os tipos de financiamento imobiliário é fundamental para quem pretende financiar a compra de apartamento na planta ou pronto para morar. Então, antes de conversar com o gerente do seu banco para tirar suas dúvidas, busque conhecer mais sobre como financiar um imóvel. Quanto mais você entender como funcionam os tipos de financiamentos de imóveis, melhor será a sua negociação para comprar um imóvel novo ou usado.
Nesse texto, nós reunimos quais são os dois tipos de financiamento imobiliário e quais sãos os sistemas de pagamento utilizados no Brasil. Antes, vamos apenas contextualizar você com um breve lembrete a respeito do comprometimento de renda e da queda das taxas de juros. Logo depois, você já começa a conhecer quais são os tipos de financiamento imobiliário e as particularidades de cada um.
O ideal é que as parcelas do financiamento imobiliário não comprometa mais do que 30% da sua renda mensal, para que você consiga manter em dia o pagamento de outras despesas pessoais.
Em 2019, começou uma competição pela menor taxa de juros nas linhas de crédito imobiliário entre os bancos. Veja abaixo quais foram as mudanças e clique neste link para encontrar todas as calculadoras de simulação de financiamento:
Essas taxas continuam vigentes e proporcionaram um reaquecimento do mercado imobiliário, porque as pessoas estão aproveitando essa oportunidade para comprar o imóvel que desejavam, seja para morar ou investir.
Existem dois tipos de financiamento de imóveis no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Por esse sistema, você pode financiar imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. Por ele, as formas de pagamento das parcelas são pelos seguintes modelos:
As prestações possuem um valor fixo até o final, com juros já embutidos, e o saldo devedor é amortizado conforme o pagamento das parcelas.
Os juros são decrescentes ao longo do prazo de pagamento, ou seja, o valor das parcelas vai diminuindo.
Para quitar a compra do imóvel mais rápido, você pode optar pelos seguintes recursos:
Você divide o financiamento com outra pessoa, podendo financiar um imóvel com valor maior, se assim desejarem.
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado com a finalidade de proteger trabalhadores após a demissão. Funciona como uma espécie de poupança financiada pelo próprio empregador. Ele equivale a 8% da renda bruta mensal do trabalhador.
Portanto, quando chega o momento de sacar o seu FGTS, o ideal é poupá-lo, para criar uma reserva de emergência ou utilizá-lo para uma compra muito relevante, como a do seu próprio imóvel. Então, o FGTS pode ser usado para quitar algumas prestações do financiamento.
Quem pode usar o FGTS para comprar um imóvel precisa ter, no mínimo, 18 anos de idade, nome sem restrições, não deve ter outro financiamento em seu nome no SFH e é preciso ter trabalhado por, pelo menos, 3 anos com Carteira de Trabalho registrada.
Sobre o imóvel, ele precisa estar localizado na mesma cidade onde você mora, com valor de até R$ 1.500.000 (SFH), ter finalidade residencial e estar em área urbana, e não pode ter sido financiado com FGTS há pelo menos 3 anos na aquisição anterior.
Esse é o segundo tipo de financiamento imobiliário vigente no Brasil. Por esse sistema, você pode financiar imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão, que são aqueles que não estão inclusos no SFH (porque pelo SFH só é possível financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, como mencionamos anteriormente). A taxa de juros máxima também é de 12% ao ano.
No caso do SFI, não é possível usar o FGTS para amortizar parte do financiamento.
Geralmente, os contratos de crédito imobiliário são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), que é uma taxa de juros referência calculada diariamente e mensalmente pelo Banco Central (BC). No site do BC tem uma calculadora pela qual você pode consultar o valor da TR em determinado período.
O valor da TR está em 0% desde setembro de 2017. Isso significa que a interferência no saldo devedor pela TR, é nula.
É um nova modalidade de crédito imobiliário, na qual o valor do financiamento não é calculado pela TR, mas pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é o índice oficial de inflação no Brasil.
O primeiro banco a oferecer o financiamento imobiliário com IPCA foi a Caixa Econômica Federal. Mas, hoje, o Banco do Brasil também tem essa categoria. Portanto, estas são as taxas de juros com o IPCA como indexador:
Você pode optar por elas tanto no financiamento pelo SFH quanto pelo SFI.
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